Summary (TL;DR): Συγκεντρώνουμε και σας παρουσιάζουμε, λεπτομερώς, τα έγγραφα, τα πιστοποιητικά και τις βεβαιώσεις που θα χρειαστεί να προσκομίσετε στον δικηγόρο και στον συμβολαιογράφο του αγοραστή, όταν στο οικόπεδο υπάρχει και κατοικία ή γενικότερα κάποιο κτίσμα.
Σε συνέχεια ενός άλλου άρθρου μας, όπου αναφέρουμε αναλυτικά τα απαραίτητα έγγραφα για την πώληση αδόμητου οικοπέδου, στο παρόν άρθρο αναφερόμαστε σε οικόπεδο με κτίσμα.
Ακίνητα με αυθαιρεσίες δεν μπορούν να μεταβιβαστούν, πριν γίνει τακτοποίηση
Πριν περάσουμε στα απαραίτητα έγγραφα και πιστοποιητικά για την πώληση οικοπέδου με κτίσμα, είναι σημαντικό να τονίσουμε ότι βάσει του Άρθρου 82 του Ν.4495/2017 απαγορεύονται οι δικαιοπραξίες σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις. Πιο συγκεκριμένα, απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 81 παράγραφος 1 περιπτώσεις α΄ και β΄ του Ν.4495/2017.
Ομοίως, δεν επιτρέπεται η μίσθωση και η παραχώρηση ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές ή ακινήτων όπου έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις και στις ανωτέρω απαγορεύσεις εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία.
Βεβαίως, στην παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου (άρθρο 82 του Ν.4495/2017) αναφέρονται και οι περιπτώσεις των ακινήτων που εξαιρούνται από τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 82 του Ν.4495 και μόνο ο Μηχανικός, που θα κάνει την αυτοψία στην ιδιοκτησία σας, είναι αρμόδιος να σας κατευθύνει για τις ενέργειες που πρέπει να γίνουν ως προς την τακτοποίηση αυθαιρεσιών και άλλων εκκρεμοτήτων, ώστε να προχωρήσει στη συνέχεια με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Ως προς τα απαραίτητα έγγραφα λοιπόν, ας ξεκινήσουμε αναφέροντας στην παρακάτω λίστα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την πώληση αδόμητου οικοπέδου, καθώς αυτά απαιτούνται σε κάθε περίπτωση. Για να διαβάσετε αναλυτικά για καθένα από τα έγγραφα που χρειάζονται όταν πουλάτε ένα οικόπεδο χωρίς κτίσμα, σας προτρέπουμε να επισκεφτείτε το σχετικό άρθρο μας κάνοντας click εδώ.
Λίστα δικαιολογητικών για την πώληση (αδόμητου) οικοπέδου
- Τίτλοι ιδιοκτησίας από όλους τους ιδιοκτήτες
- Πρόσθετα δικαιολογητικά έγγραφα, ανάλογα με το είδος των τίτλων κτίσης, όπως για παράδειγμα Ληξιαρχική Πράξη Θανάτου κληρονομούμενου/ων, Πιστοποιητικό από τη ΔΟΥ ότι δεν οφείλεται φόρος γονικής παροχής, φόρος δωρεάς ή φόρος κληρονομιάς (σχεδιάζεται να καταργηθεί εντός του 2023) κ.α.
- Τοπογραφικό Διάγραμμα. Αν χρειαστεί να φτιάξετε νέο τοπογραφικό διάγραμμα, θα πρέπει να είναι με σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87, να περιλαμβάνει δηλώσεις των νόμων Ν.651/1977 και Ν.1337/1983 από τον Τοπογράφο Μηχανικό που το συντάσσει, καθώς και όρους δόμησης της περιοχής, ΚΗΔ και κατά περίπτωση ό, τι επιπλέον μπορεί να ζητηθεί από τον/την Συμβολαιογράφο του αγοραστή, ανάλογα με την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο.
- ΚΗΔ (Κωδικός Ηλεκτρονικού Διαγράμματος) και Αποδεικτικό Υποβολής Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (για τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχθηκαν μετά τις 13/7/2018)
- Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας (ΗΤΚ)
- Βεβαίωση Μηχανικού σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 83 του Ν. 4495/2017
- Πιστοποιητικό μεταγραφής του ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο
Βεβαίωση ΤΑΠ, από τον Δήμο εντός των ορίων του οποίου βρίσκεται το ακίνητο(Καταργήθηκε Με το άρθρο Άρθρο 24 του Νόμου 5076/2023)- Βεβαίωση δήλωσης ιδιοκτησίας, από τον Δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο, αν έχει ενταχθεί στο σχέδιο πόλης μετά το 1983
- Βεβαίωση περί μη οφειλής εισφορών σε γη και χρήμα, από το Δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο, αν έχει κυρωθεί η πράξη εφαρμογής του σχεδίου πόλης
- Πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ για τα τελευταία 5 έτη
- Αντίγραφο της δήλωσης Ε9 όπου εμφανίζεται το ακίνητο
- Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος & Αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου, όταν το ακίνητο βρίσκεται σε κτηματογραφημένη περιοχή
- Βεβαίωση υποβολής δήλωσης του ακινήτου στο Κτηματολόγιο, αν το ακίνητο βρίσκεται σε μια από τις περιοχές που είναι υπό ένταξη στο κτηματολόγιο
- Φορολογική Ενημερότητα του πωλητή
- Ασφαλιστική Ενημερότητα του πωλητή ή Υπεύθυνη Δήλωση ότι δεν υποχρεούται σε προσκόμιση ασφαλιστικής ενημερότητας
- Υπεύθυνη Δήλωση του Πωλητή ότι δεν είχε εισοδήματα από το ακίνητο τα τελευταία 2 χρόνια, ή αν αν είχε εισοδήματα από το ακίνητο, τότε χρειάζεται Υπεύθυνη Δήλωση ότι τα εισοδήματα έχουν συμπεριληφθεί στη δήλωση εισοδήματός του
- Αντίγραφο Αστυνομικής ταυτότητας του πωλητή και προσωπικά στοιχεία
Πρόσθετα δικαιολογητικά για την πώληση οικοπέδου, όταν υπάρχει και κτίσμα
Εφόσον στο οικόπεδο περιλαμβάνεται οποιοδήποτε κτίσμα απαιτούνται πρόσθετα έγγραφα και πιθανόν διαδικασίες τακτοποίησης.
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
- Βεβαίωση Περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στον Ν.4495/2017 στην περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες. Θα πρέπει απαραίτητα να τακτοποιηθούν από τον Μηχανικό, στον οποίο θα αναθέσετε την τακτοποίηση και εκείνος μετά την ολοκλήρωση θα εκδώσει τη Βεβαίωση.
- Όλα τα παρακάτω έγγραφα, τα οποία είναι απαιτητά για τον κτιριακό και πολεοδομικό έλεγχο του ακινήτου και τελικά για τη δημιουργία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (ΗΤΚ) και την έκδοση της Βεβαίωσης Μηχανικού (σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 83 του Ν. 4495/2017) για το ακίνητο.
- Στέλεχος Οικοδομικής Άδειας και όλες οι Αναθεωρήσεις της, μαζί με τις Μελέτες που τη συνοδεύουν (πχ Στατική μελέτη, μηχανολογική μελέτη, ηλεκτρολογική μελέτη κλπ)
- Σχέδια που συνοδεύουν την Οικοδομική Άδεια και τις Αναθεωρήσεις της (πχ. Τοπογραφικό Διάγραμμα, Διάγραμμα Κάλυψης, Σχέδια κατόψεων, όψεων, τομών κ.α.)
- Πράξη Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας και Κανονισμός Σχέσεων Συνιδιοκτητών, μαζί με όλες τις Τροποποιήσεις της, εφόσον πρόκειται για κτίριο με οριζόντιες ιδιοκτησίες
- Πίνακας χιλιοστών επιμερισμού κοινόχρηστων εξόδων
Αυτά είναι τα κυριότερα δικαιολογητικά για την πώληση οικοπέδου με κατοικία ή γενικότερα κτίσμα, εντός σχεδίου πόλης, ενώ κατά περίπτωση ίσως σας ζητηθούν ορισμένα πρόσθετα. Αυτό εξαρτάται από την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο, από τους τίτλους ιδιοκτησίας, από ιδιαιτερότητες σε νομικό, πολεοδομικό ή φορολογικό επίπεδο.
Ο/Η συμβολαιογράφος που αναλαμβάνει να συντάξει την πράξη μεταβίβασης του ακινήτου, σε συνεργασία δικηγόρο, μηχανικό και τον σύμβουλο ακινήτων – μεσίτη, που μεσολαβεί για την αγοραπωλησία, θα προχωρήσουν τη διαδικασία αναλόγως των ιδιαίτερων δεδομένων που ισχύουν.
