Summary (TL;DR): Σε αυτό το άρθρο συμπεριλάβαμε όλα τα σχέδια, τα έγγραφα, τα πιστοποιητικά και τις βεβαιώσεις που θα πρέπει να αιτηθείτε και να παραλάβετε από τις αρμόδιες υπηρεσίες, με σκοπό να τα προσκομίσετε στη συνέχεια στον/στη Συμβολαιογράφο που θα συντάξει το συμβόλαιο για την πώληση του ακινήτου σας. Το παρόν κείμενο εστιάζει στην πώληση διαμερίσματος, δηλαδή μιας αυτόνομης ιδιοκτησίας, η οποία είναι μέρος ενός κτιρίου με κοινόχρηστη είσοδο και συνυπάρχει με άλλες αυτόνομες οριζόντιες ιδιοκτησίες.
Τίτλος ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα που πωλείται
Ανάμεσα στα κυριότερα έγγραφα που πρέπει να προσκομίσετε, αρχικά, είναι οι τίτλοι ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα. Αναλόγως με τον τρόπο που έχει περιέλθει το ακίνητο στην κατοχή σας, οι τίτλοι ιδιοκτησίας είναι για παράδειγμα το Συμβόλαιο Αγοράς αν το αποκτήσατε με αγορά ή η Αποδοχή Κληρονομιάς αν το αποκτήσατε μέσω κληρονομιάς. Τίτλοι ιδιοκτησίας είναι, επίσης, η Γονική Παροχή αν αποκτήσατε το ακίνητο από τον γονέα σας με συμβολαιογραφική πράξη γονικής παροχής, όπως αντίστοιχα ισχύει και στην περίπτωση που αποκτήσατε το διαμέρισμα ως Δωρεά. Ανάλογα με τους τίτλους κτήσης του ακινήτου και τον χρόνο κτήσης, πιθανόν να σας ζητηθούν πρόσθετα δικαιολογητικά όπως αυτά που αναφέρονται στη συνέχεια.
Ληξιαρχική Πράξη Θανάτου κληρονομούμενου/ων όταν πρόκειται για Αποδοχή Κληρονομιάς
Πιστοποιητικό από τη ΔΟΥ του/των κληρονομούμενου/ων ότι δεν οφείλεται φόρος γονικής παροχής, φόρος δωρεάς ή φόρος κληρονομιάς (Σχεδιάζεται να καταργηθεί μέσα στο 1ο τρίμηνο του 2023.)
Σημειώνουμε πως αν οι ιδιοκτήτες είναι περισσότεροι του ενός, απαιτούνται οι τίτλοι ιδιοκτησίας όλων των ιδιοκτητών.
Στέλεχος Οικοδομικής Άδειας και όλες τις Αναθεωρήσεις της
Αν δεν έχετε ήδη στη διάθεσή σας την Οικοδομική Άδεια για την ανέγερση του κτιρίου, μέρος του οποίου είναι το διαμέρισμά σας, θα χρειαστεί να κάνετε αίτηση στην Πολεοδομία του Δήμου όπου βρίσκεται το ακίνητο και να παραλάβετε Επικυρωμένο Αντίγραφο της Άδειας Οικοδομής.
Για να μη χάσετε χρόνο, σας τονίζουμε πως στην αίτησή σας θα πρέπει να συμπεριλάβετε και τις αναθεωρήσεις της Οικοδομικής Άδειας.
Σχέδια που συνοδεύουν την Οικοδομική Άδεια και τις Αναθεωρήσεις της
Στα σχέδια περιλαμβάνονται Όψεις, Κατόψεις και Τομές του κτιρίου, κάτοψη του διαμερίσματος, Τοπογραφικό Διάγραμμα που συνδέεται με την Άδεια Οικοδομής και Διάγραμμα Κάλυψης. Όλα τα παραπάνω, αν δεν τα έχετε ήδη στην κατοχή σας, κάνετε αίτηση στην Πολεοδομία του Δήμου όπου βρίσκεται το ακίνητό σας για να παραλάβετε επικυρωμένα αντίγραφα. Μπορείτε να κάνετε την αίτηση είτε εσείς ως ιδιοκτήτης, είτε μέσω του Μηχανικού με τον οποίο συνεργάζεστε. Προσοχή, στην αίτησή σας να συμπεριλάβετε και τις αναθεωρήσεις της Οικοδομικής Άδειας.
Πράξη Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας και Κανονισμός Σχέσεων Συνιδιοκτητών της Πολυκατοικίας, μαζί με όλες τις Τροποποιήσεις της
Πρόκειται για Συμβολαιογραφική Πράξη που αν δεν την έχετε ήδη στην κατοχή σας, θα πρέπει να την αναζητήσετε, αρχικά, από τον Διαχειριστή της Πολυκατοικίας, ο οποίος τηρεί έναν φάκελο με όλα τα έγγραφα του κτιρίου ή διαφορετικά να αποκτήσετε Αντίγραφο μέσω της/του Συμβολαιογράφου που τη συνέταξε.
Πίνακας χιλιοστών επιμερισμού κοινόχρηστων εξόδων
Ο πίνακας συμπεριλαμβάνεται στην Πράξη Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας ή και στις Τροποποιήσεις της. Αν δεν είναι ήδη στην κατοχή σας, θα πρέπει να τον αναζητήσετε, αρχικά, από τον Φάκελο που τηρεί για την Πολυκατοικία, ο Διαχειριστής της. Η επόμενη επιλογή είναι να τον αναζητήσετε μέσω του Συμβολαιογράφου που έχει συντάξει την Πράξη Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας ή που έχει κάνει τις Τροποποιήσεις της και να ζητήσετε να σας ετοιμάσει Αντίγραφο.
Τοπογραφικό Διάγραμμα
Στα σχέδια που συνοδεύουν την Οικοδομική Άδεια συμπεριλαμβάνεται και Τοπογραφικό Διάγραμμα.
Σε περίπτωση, όμως, που το διαμέρισμα είναι μέρος κτιρίου το οποίο δεν βρίσκεται σε αμιγώς αστικό περιβάλλον, ή γενικότερα δεν βρίσκεται σε περιοχή με οριστικοποιημένο σχέδιο πόλης όπου έχει κυρωθεί και η πράξη εφαρμογής, πιθανόν να σας ζητηθεί ένα πρόσφατο αντίγραφο του Τοπογραφικού Διαγράμματος. Τότε, θα πρέπει να αναθέσετε σε Τοπογράφο Μηχανικό να επικαιροποιήσει ένα υπάρχον Τοπογραφικό Διάγραμμα και να σας σφραγίσει αντίγραφο ή αν είναι αρκετά παλιό να συντάξει ένα νέο Τοπογραφικό Διάγραμμα με σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87, που να περιλαμβάνει δηλώσεις των νόμων Ν.651/1977 και Ν.1337/1983 από τον Τοπογράφο Μηχανικό που το συντάσσει, καθώς και όρους δόμησης της περιοχής, ΚΗΔ και κατά περίπτωση ό, τι επιπλέον μπορεί να ζητηθεί από τον/την Συμβολαιογράφο του αγοραστή.
ΚΗΔ (Κωδικός Ηλεκτρονικού Διαγράμματος)
Στην περίπτωση που γίνει νέο Τοπογραφικό Διάγραμμα θα πρέπει να προσκομίσετε και τον ΚΗΔ, μαζί με το Τοπογραφικό Διάγραμμα. Θα τον λάβετε από τον Τοπογράφο Μηχανικό.
Βεβαίωση Μηχανικού σύμφωνα με τον Ν.4495/2017
Ο Πολιτικός Μηχανικός που κάνει αυτοψία στο διαμέρισμα εκδίδει την απαιτούμενη Βεβαίωση Μηχανικού (Σύμφωνα με την παρ.2 του άρθρου 83 του Ν.4495/2017). Μέσω αυτής βεβαιώνει πως είτε δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες σε αυτό, είτε αν υπάρχουν βεβαιώνει πως αυτές τακτοποιήθηκαν ή πως οι αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89 του Ν.4495/2017.
Η Βεβαίωση Μηχανικού έχει ισχύ 2 μηνών γι’ αυτό θα πρέπει να έχετε ολοκληρώσει ό, τι απαιτείται για την έκδοσή της, αλλά να ζητήσετε να εκδοθεί όταν θα έχει βρεθεί ο αγοραστής και θα έχετε έρθει σε συμφωνία μεταξύ σας. Αν υπάρχουν αυθαιρεσίες στο διαμέρισμα, θα πρέπει να τις τακτοποιήσετε, αναθέτοντας τις εργασίες στον Μηχανικό σας.
Βεβαίωση Περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στο Ν.4495/2017
Στην περίπτωση που ο Μηχανικός κατά την αυτοψία του διαπιστώσει αυθαιρεσίες στο διαμέρισμα, θα πρέπει να γίνει η τακτοποίησή τους, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία και τις διαδικασίες που προβλέπονται. Όταν αυτές ολοκληρωθούν, ο Μηχανικός θα εκδώσει τη σχετική Βεβαίωση Περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στον Ν.4495/2017 και αυτή η Βεβαίωση θα συμπεριληφθεί και στην ΗΤΚ (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου).
Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας (ΗΤΚ)
Ο Μηχανικός στον οποίο θα αναθέσετε να ελέγξει πολεοδομικά το ακίνητο και να δημιουργήσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ), θα σας ετοιμάσει και το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας για το διαμέρισμά σας, το οποίο θα προσκομίσετε στον/στη Συμβολαιογράφο που συντάσσει την Πράξη Μεταβίβασης.
Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
Θα πρέπει να αναθέσετε σε Μηχανικό – Ενεργειακό Επιθεωρητή τη μέτρηση του διαμερίσματος και την καταγραφή των απαραίτητων δομικών στοιχείων και άλλων χαρακτηριστικών του, ώστε να υπολογίσει και να κατατάξει το διαμέρισμα στην κλίματα ενεργειακής κατανάλωσης. Ο Μηχανικός θα εκδώσει στη συνέχεια το ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης), το οποίο θα προσκομίσετε για να επισυναφθεί με το Συμβόλαιο Πώλησης.
Πιστοποιητικό μεταγραφής του ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο
Ο έλεγχος στο Υποθηκοφυλακείο για τη μεταγραφή ή για βάρη του ακινήτου, είθισται να γίνεται από τον δικηγόρο του αγοραστή. Βέβαια, καλό είναι να έχει προηγηθεί έλεγχος στο Υποθηκοφυλακείο με πρωτοβουλία του ιδιοκτήτη, ώστε να τακτοποιηθούν εγκαίρως τυχόν ζητήματα που υπάρχουν ή παραλήψεις.
Αν υπάρχουν βάρη στο ακίνητο, όπως για παράδειγμα προσημείωση ή υποθήκη, ετοιμάζουμε ένα σχετικό άρθρο. Πολύ σύντομα θα το έχετε στη διάθεσή σας, ώστε να γνωρίζετε πώς πρέπει να κινηθείτε αν επιθυμείτε να το πουλήσετε.
Βεβαίωση ΤΑΠ, από τον Δήμο εντός των ορίων του οποίου βρίσκεται το ακίνητο
Σε πολλούς Δήμους η αίτηση για την έκδοση βεβαίωσης ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) γίνεται online μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του Δήμου. Στις περισσότερες περιπτώσεις η σύνδεση γίνεται με κωδικούς Taxisnet και θα χρειαστεί να συμπληρώσετε στοιχεία του ακινήτου και να επισυνάψετε έγγραφα που θα ζητηθούν, όπως το Ε9.
Πέρα από ηλεκτρονικά, μπορείτε να αιτηθείτε τη Βεβαίωση ΤΑΠ και με φυσική παρουσία στις Υπηρεσίες του Δήμου, προσκομίζοντας και λογαριασμό ΔΕΗ. Θα πρέπει να γνωρίζετε πως θα ελεγχθεί αν συμφωνεί το εμβαδό του ακινήτου σε όλες τις καταχωρήσεις (Ε9, ΔΕΗ, Κτηματολόγιο). Επομένως, αν υπάρχουν αποκλίσεις στα τετραγωνικά μέτρα που έχετε δηλώσει, θα πρέπει να κάνετε προηγουμένως τις απαραίτητες διορθώσεις. Απευθυνθείτε στον/στην φοροτεχνικό σας, αν χρειάζεστε καθοδήγηση ή βοήθεια.
Πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ για τα τελευταία 5 έτη
Τα Πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ εκδίδονται ηλεκτρονικά με τους προσωπικούς κωδικούς taxisnet του ιδιοκτήτη από τη σχετική εφαρμογή της ΑΑΔΕ. Αιτία έκδοσης των 5 πιστοποιητικών πρέπει να είναι «επαχθής αιτία», καθώς στην περίπτωση αυτή εμπίπτει και η πώληση.
Αν υπάρχουν αποκλίσεις στο εμβαδό του διαμερίσματος ή αν έχει γίνει κάποια τακτοποίηση πολεοδομικών αυθαιρεσιών, θα πρέπει πρώτα να γίνουν οι απαραίτητες διορθώσεις και κατόπιν να γίνει η έκδοση των πιστοποιητικών. Για τις διορθώσεις απευθυνθείτε για καθοδήγηση ή βοήθεια στον λογιστή ή στη λογίστριά σας.
Αντίγραφο της δήλωσης Ε9 όπου εμφανίζεται το ακίνητο
Πρέπει όσα δηλώνονται για το ακίνητο στο Ε9 να συμφωνούν με τα δηλωθέντα στο Κτηματολόγιο, στο Υποθηκοφυλακείο και αν πρόκειται για ηλεκτροδοτούμενο ακίνητο, να συμφωνούν και με αυτά που δηλώνονται στον Πάροχο (ΔΕΗ ή άλλο) σε σχέση με το εμβαδόν του ακινήτου.
Πιστοποιητικό Κτηματογραφούμενου Ακινήτου
Με τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) του ακινήτου και τους προσωπικούς σας κωδικούς πρόσβασης στο Taxisnet, μπορείτε να αιτηθείτε ηλεκτρονικά και να λάβετε το Πιστοποιητικό Κτηματογραφούμενου Ακινήτου Απόσπασμα από την εφαρμογή του Κτηματολογίου για πολλούς Δήμους της Αττικής και αρκετές περιοχές της χώρας. Εναλλακτικά, θα πρέπει να απευθυνθείτε στην υπηρεσία του Κτηματολογίου που ανήκει το ακίνητο.
Βεβαίωση υποβολής δήλωσης του ακινήτου στο Κτηματολόγιο
Εφόσον το ακίνητο βρίσκεται σε μια από τις περιοχές που είναι υπό ένταξη στο κτηματολόγιο
Αναλόγως του Δήμου που βρίσκεται το διαμέρισμα και του σταδίου στο οποίο βρίσκεται η κτηματογράφησή του Δήμου, θα σας υποδείξει ο/η Συμβολαιογράφος ποια ακριβώς έγγραφα του Κτηματολογίου πρέπει να προσκομίσετε.
Φορολογική Ενημερότητα του πωλητή
Ο/Η Συμβολαιογράφος μπορεί να λάβει τη φορολογική σας ενημερότητα, χωρίς δικές σας ενέργειες, μέσω της πρόσβασης που διαθέτουν όλοι οι συμβολαιογράφοι στις αρμόδιες υπηρεσίες. Διαφορετικά, την εκδίδετε και ηλεκτρονικά με τους προσωπικούς κωδικούς taxisnet, εφόσον δεν υπάρχουν οφειλές.
Αν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές, μπορείτε να ανατρέξετε στο άρθρο μας για την πώληση οικοπέδου κάνοντας click εδώ και να βρείτε αναλυτικότερες πληροφορίες που έχουμε συμπεριλάβει.
Ασφαλιστική Ενημερότητα του πωλητή ή Υπεύθυνη Δήλωση ότι δεν υποχρεούται σε προσκόμιση ασφαλιστικής ενημερότητας
Στην περίπτωση που ο πωλητής είναι ελεύθερος επαγγελματίας ή εργοδότης ή είναι νομικό πρόσωπο ή συμμετέχει σε εταιρία – κοινοπραξία κ.α. ή στο ακίνητο υπάρχει κτίσμα που κατασκευάστηκε εντός 20ετίας, ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει ασφαλιστική ενημερότητα. Αν είναι για παράδειγμα απλά συνταξιούχος ή μισθωτός θα συντάξει υπεύθυνη δήλωση ότι δεν υποχρεούται να προσκομίσει ασφαλιστική ενημερότητα. Ο/Η Συμβολαιογράφος θα σας καθοδηγήσει αναλόγως.
Υπεύθυνη Δήλωση του Πωλητή ότι δεν είχε εισοδήματα από το ακίνητο τα τελευταία 2 χρόνια
Αν είχε εισοδήματα από το ακίνητο, γιατί ήταν για παράδειγμα μισθωμένο, τότε χρειάζεται Υπεύθυνη Δήλωση ότι τα εισοδήματα έχουν συμπεριληφθεί στη δήλωση εισοδήματός του. Θα σας ενημερώσει ο/η Συμβολαιογράφος τι ακριβώς χρειάζεται για τη δική σας περίπτωση.
Αντίγραφο Αστυνομικής ταυτότητας του πωλητή και προσωπικά στοιχεία
Απαραίτητα στοιχεία, πέρα από αυτά της ταυτότητας, είναι το επάγγελμα, η διεύθυνση κατοικίας, ο ΑΦΜ και η ΔΟΥ του πωλητή, ώστε να αναγραφούν σωστά στο Συμβόλαιο που θα συντάξει ο Συμβολαιογράφος.
Τα παραπάνω είναι τα έγγραφα που ζητούνται συνηθέστερα όταν πωλείται ένα διαμέρισμα. Βέβαια, επειδή κάθε ακίνητο είναι μοναδικό, επειδή κάθε περιοχή έχει τις ιδιαιτερότητές της ως προς τις πολεοδομικές διατάξεις και το πολεοδομικό καθεστώς και επειδή κάθε ιδιοκτήτης έχει τις ιδιαιτερότητές του σε νομικό, ασφαλιστικό ή φορολογικό επίπεδο, ενδέχεται να ζητηθούν πρόσθετα έγγραφα ή να ζητηθούν τα ανωτέρω με κάποιες διαφοροποιήσεις.
Το κλειδί για να κυλήσουν όλα ομαλά και να βρεθούν οι κατάλληλες λύσεις σε οτιδήποτε προκύψει, είναι να υπάρχει ένας καλός δίαυλος επικοινωνίας μεταξύ των μερών του αγοραστή και του πωλητή. Μηχανικοί, Δικηγόροι, Φοροτεχνικοί και η/ο Συμβολαιογράφος, σε συνεργασία με τον Σύμβουλο Ακινήτων – Μεσίτη είναι οι επαγγελματίες που θα φέρουν εις πέρας και την πιο δύσκολη από πλευράς διαδικασίας αγοραπωλησία ακινήτου.
Αναθέτοντας την πώληση του ακινήτου σας αποκλειστικά στη LAND&FLOORS έχετε στο πλάι σας έναν αξιόπιστο συνεργάτη, που σέβεται την περιουσία σας, στέκεται δίπλα σας ως σύμβουλος και διαπραγματευτής σας και εργάζεται ουσιαστικά για την εύρεση αγοραστή και στη συνέχεια για την επιτυχή ολοκλήρωση της πώλησης. Αν ενδιαφέρεστε να πουλήσετε επιτυχημένα και χωρίς καθυστερήσεις το ακίνητό σας, επικοινωνήστε μαζί μας στο 6971850281 ή συμπληρώστε εδώ τη φόρμα επικοινωνίας και θα σας καλέσουμε εμείς πολύ σύντομα.
