Summary (TL;DR): Στο άρθρο αυτό περιγράφουμε την έννοια της Golden Visa και εξηγούμε ποιες είναι οι νέες προϋποθέσεις για την εξασφάλιση άδειας διαμονής, που συνδέεται με επενδύσεις στο Real Estate. Από τον Απρίλιο του 2024 ισχύουν νέα όρια και προϋποθέσεις για τις επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, από πολίτες τρίτων χωρών που επιθυμούν να λάβουν Golden Visa.
Τι είναι η Golden Visa
Η Golden Visa, γνωστή και ως Χρυσή Βίζα στα ελληνικά, είναι ένα πρόγραμμα, ενεργό και σε χώρες της Ε.Ε, το οποίο απευθύνεται σε πολίτες τρίτων χωρών και τους παρέχει το δικαίωμα διαμονής στις χώρες αυτές, μέσω επενδύσεων. Στην Ελλάδα, όπως και σε κάποιες από τις άλλες χώρες, οι επενδύσεις επιτρέπεται να αφορούν και το Real Estate.
Η Κίνα, για μεγάλο χρονικό διάστημα, υπήρξε η μεγαλύτερη πηγή ζήτησης, ενώ ακολούθησαν πολίτες από όλο τον κόσμο που επιθυμούν να έχουν ένα plan b στη ζωή τους. Οι λόγοι που τους οδηγούν να επενδύσουν μεγάλα ποσά μέσω ενός προγράμματος Golden Visa είναι αρκετοί και σχετίζονται συχνά με την πολιτική ή οικονομική αστάθεια στις δικές τους χώρες. Σχετίζονται, επίσης και με την επιθυμία τους να αποκτήσουν πρόσβαση σε ένα πιο σταθερό περιβάλλον, με ευχάριστο κλίμα και καλύτερες ευκαιρίες εκπαίδευσης ή ιατρικής περίθαλψης για τους ίδιους και μέλη της οικογένειάς τους. Το να ανταλλάξουν τα παραπάνω οφέλη με την επένδυση ενός σημαντικού ποσού σε μια χώρα όπως και η Ελλάδα, μοιάζει κατ’ αρχήν να είναι μια συμφωνία που και οι δύο πλευρές βγαίνουν κερδισμένες. Αυτό τουλάχιστον ίσχυε μέχρι ένα χρονικό σημείο, καθώς τα τελευταία χρόνια αρκετά προγράμματα Golden Visa και το αντίκτυπό τους στις χώρες αυτές, έχουν αρχίσει να είναι αμφιλεγόμενα.
Πιο συγκεκριμένα, η κατηγορία επενδύσεων που αφορά στο Real Estate επανεξετάζεται σε κάποιες χώρες, τροποποιείται ανάλογα ή και συζητείται να εξαιρεθεί από το πρόγραμμα Golden Visa, καθώς έχει επηρεάσει σημαντικά την αγορά ακινήτων. Σε αρκετές περιπτώσεις, έχει δυσκολέψει για τους πολίτες των χωρών αυτών, την ανεύρεση κατοικίας σε τιμές αγοράς και ενοικίασης, στις οποίες να μπορούν να ανταποκριθούν βάσει των οικονομικών δεδομένων των χωρών και των μισθών τους.
Παράλληλα, τα προγράμματα Golden Visa (άδεια διαμονής) και Golden Passport (χορήγηση υπηκοότητας) επανεξετάζονται σε όλες τις χώρες, καθώς η Ευρωπαϊκή Επιτροπή (European Commission) συστήνει στις χώρες – μέλη ιδιαίτερη προσοχή για τη διαφύλαξη της ασφάλειας, της διαφάνειας και των αξιών που στηρίζουν το εγχείρημα της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Τι ισχύει σήμερα στην Ελλάδα για την Golden Visa
Στην Ελλάδα το πρόγραμμα Golden Visa είναι σε ισχύ μια δεκαετία και τα κατώτατα όρια στα επενδυτικά ποσά έχουν ήδη τροποποιηθεί μέσα σε αυτή. Η πιο πρόσφατη αναθεώρηση των ποσών επένδυσης και των προϋποθέσεων δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως τον Απρίλιο του 2024 και πιο συγκεκριμένα στο ΦΕΚ 49 Τεύχος Α / 5.4.2024. Με βάση αυτή, αυξήθηκαν τα ελάχιστα ποσά που πρέπει να επενδυθούν από τους ξένους επενδυτές που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν 5ετή άδεια διαμονής (Golden Visa) και παράλληλα έγιναν πιο αυστηρά τα κριτήρια ένταξης και οι προϋποθέσεις για το πρόγραμμα αυτό.
Ελάχιστα ποσά επένδυσης για τη Golden Visa
Μετά την ψήφιση του νέου νόμου 5100/2024, που περιλαμβάνει στο άρθρο 64 τις διατάξεις για την άδεια διαμονής μέσω επενδύσεων, τα νέα κατώτατα όρια στα επενδυτικά ποσά, αναλύονται σε 3 ζώνες και είναι τα εξής:
α) 800.000€ – Για την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου και για τα νησιά με πληθυσμό, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή, πάνω από τρεις χιλιάδες εκατό (3.100) κατοίκους.
β) 400.000€ – Για τις λοιπές περιοχές της χώρας
γ) 250.000€ – Για όλη τη χώρα και μόνο για ακίνητη περιουσία που:
i) αλλάζει χρήση για τους κύριους χώρους και μετατρέπεται σε κατοικία. Συμπεριλαμβάνονται καταστήματα, γραφεία, αλλά και ακίνητη περιουσία που αποτελείται από βιομηχανικό κτίριο ή τμήμα βιομηχανικού κτιρίου ή εντός της οποίας υπάρχει βιομηχανικό κτίριο, αποκλειστικά εφόσον τα τελευταία τουλάχιστον πέντε (5) χρόνια, δεν βρισκόταν σε αυτό εγκατεστημένη και σε λειτουργία βιομηχανία.
ii) αποτελείται από προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέο κτίριο ή τμήμα διατηρητέου κτιρίου ή εντός της οποίας υπάρχει διατηρητέο κτίριο.
Σημαντικά σημεία – όροι – προϋποθέσεις
Πρέπει να τονίσουμε πως σε όλες τις παραπάνω εκδοχές, στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται ίση με 800.000€, 400.000€ και 250.000€ αντίστοιχα. Μοναδική εξαίρεση είναι η περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες είναι σύζυγοι ή συμβίοι που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, πάντα με την προϋπόθεση πως η συνολική αξία του ακινήτου είναι τουλάχιστον ίση με τα ανωτέρω όρια.
Σε όλες τις παραπάνω εκδοχές η επένδυση μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο.
Εφόσον στις περιπτώσεις α) και β) πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή για ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, τότε απαιτείται να έχει ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120m² (εκατόν είκοσι τετραγωνικών μέτρων).
Για την περίπτωση γ-i) η μετατροπή της χρήσης του ακινήτου θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής του επενδυτή, ενώ η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται να γίνει και από τον πωλητή.
Ενώ για την περίπτωση γ-ii) η μεταβίβαση του ακινήτου πριν να ολοκληρωθεί η πλήρης αποκατάσταση ή η ολική ανακατασκευή του είναι άκυρη.
Πριν την υποβολή του αιτήματος για Golden Visa θα πρέπει να έχουν καταβληθεί τα ανωτέρω ποσά.
Οι επενδυτές έχουν δικαίωμα να νοικιάζουν μακροχρόνια (εκμισθώνουν) την ακίνητη περιουσία που απέκτησαν στην Ελλάδα, όμως απαγορεύεται τα ακίνητα που αποκτήθηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa να:
- εκμισθώνονται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού
- υπεκμισθώνονται
- χρησιμοποιούνται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης εφόσον για αυτά έχει γίνει αλλαγή χρήσης και έχουν μετατραπεί σε κύρια κατοικία.
Η μη συμμόρφωση με τους παραπάνω περιορισμούς επιφέρει ανάλογα πρόστιμα και κατά περίπτωση μπορεί να ανακληθεί και η άδεια διαμονής.
Όπως σε κάθε ανάλογη περίπτωση, προβλέπεται και εδώ μια μεταβατική περίοδος, ώστε οι συμφωνίες αγοροπωλησιών για Golden Visa που βρίσκονται σε εξέλιξη να ολοκληρωθούν χωρίς να επηρεαστούν άμεσα από τις νέες ισχύουσες διατάξεις.
Τι σημαίνουν πρακτικά οι πρόσφατες αλλαγές στη Golden Visa
Συνοψίζοντας όσα συμπεριλάβαμε στο συγκεκριμένο άρθρο, κρατήστε στο μυαλό σας τις σημαντικές αλλαγές στην Golden Visa που είναι:
- Η αύξηση των ελάχιστων ποσών που πρέπει να επενδυθούν για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα με αντάλλαγμα την εξασφάλιση πενταετούς άδειας διαμονής
- Η επένδυση πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο
- Αν πρόκειται για κτίσμα θα πρέπει οι κύριοι χώροι να είναι τουλάχιστον 120m²
- Απαγορεύεται η υπεκμίσθωση και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις των ακινήτων αυτών
- Δεν επιτρέπεται στα ακίνητα στα οποία έχει γίνει αλλαγή χρήσης και έχουν μετατραπεί σε κύρια κατοικία, να χρησιμοποιηθούν ως Έδρα ή Υποκατάστημα επιχείρησης.
Η πρόσφατη αλλαγή στη νομοθεσία για τη Golden Visa σημαίνει, πρακτικά, πως ακίνητα μικρότερα από 120 m² δεν έχουν πλέον ενδιαφέρον για επενδυτές που θέλουν να αποκτήσουν Golden Visa. Σημαίνει, επίσης πρακτικά, πως και μεγαλύτερα ακίνητα που η αξία τους, όμως, δεν φτάνει στα ελάχιστα όρια ποσών για επένδυση, είναι επίσης χωρίς ενδιαφέρον για αυτή την κατηγορία επενδυτών, αφού η επένδυση πρέπει να πραγματοποιείται σε ένα ακίνητο.
Επιπλέον, η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και της υπεκμίσθωσης αποτελούν, πρακτικά, για μια μερίδα επενδυτών, αποτρεπτικό παράγοντα επένδυσης σε ανάλογα ακίνητα. Από την άλλη μεριά, το όριο των 250.000€ για τις περιπτώσεις που προβλέπεται, αποτελεί, πρακτικά, ενθαρρυντικό παράγοντα για να επενδύσουν οι ξένοι σε ακίνητα που μπορούν να αλλάξουν χρήση και να γίνουν κατοικίες, όπως είναι καταστήματα, βιοτεχνικοί χώροι, κτίρια γραφείων. Αλλά και να επενδύσουν σε διατηρητέα κτίρια, τα οποία θα σωθούν, θα αποκατασταθούν και θα συνεχίσουν να υπάρχουν. Κατά συνέπεια, τo ενδιαφέρον των επενδυτών είναι πολύ πιθανό να απομακρυνθεί από τις αμιγώς κατοικίες και να στραφεί σε εν γένει επαγγελματικά ακίνητα και σε επενδύσεις σε κτήρια που έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα.
Εκείνο που θέλουμε να τονίσουμε είναι πως οι επενδυτές είναι απόλυτα ενημερωμένοι πριν προβούν σε οποιαδήποτε κίνηση και πριν κλείσουν μια συμφωνία. Συνεργάζονται με επαγγελματίες μεσίτες και με δικηγόρους και ζητούν επίσημες εκτιμήσεις για τα ακίνητα που κατ’ αρχήν τους ενδιαφέρουν. Δεν είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν ακριβότερα ένα ακίνητο από την αξία που θα εκτιμηθεί μέσω ενός εντεταλμένου εκτιμητή. Ειδικά αν το ακίνητο δεν έχει κάτι εξαιρετικά ξεχωριστό σε τοποθεσία, ύφος, χρήση, αρχιτεκτονική αξία κ.α.
Επομένως, έχετε περισσότερες πιθανότητες να βρείτε έναν επενδυτή για να πουλήσετε το ακίνητό σας, αν το εκτιμήσετε σωστά και όχι αν το υπερεκτιμήσετε αυθαίρετα και χωρίς σαφή αιτιολόγηση. Απευθυνθείτε στη Land & Floors για να μελετήσουμε το ακίνητό σας, την περιοχή, τα οικονομικά και πολεοδομικά δεδομένα και να συντάξουμε μια αξιόπιστη εκτίμηση για την ακίνητη περιουσία που σκέφτεστε να πουλήσετε.
Ακολουθεί το πλήρες άρθρο 64 του ν. 5100/2024 για να μελετήσετε αναλυτικά κάθε παράγραφο που πιθανόν να σας ενδιαφέρει ειδικότερα. Ολόκληρο το ΦΕΚ Α 49 / 5.4.2024 μπορείτε να δείτε εδώ.
ΜΕΡΟΣ Δ’
ΛΟΙΠΕΣ ΕΠΕΙΓΟΥΣΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ
Άρθρο 64
Άδεια διαμονής που συνδέεται με επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία – Αντικατάσταση άρθρου 100 και παρ. 49 άρθρου 176 ν. 5038/2023
1. Στο άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης (ν. 5038/2023, Α’ 81), περί επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία: α) η παρ. 2 αντικαθίσταται, β) προστίθενται: βα) νέο δεύτερο εδάφιο στην παρ. 4 και ββ) παρ. 7Α, γ) στο πρώτο εδάφιο της παρ. 6 διορθώνονται οι παραπομπές, και το άρθρο 100 διαμορφώνεται ως εξής:
«Άρθρο 100 Επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία (μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή) (άδεια διαμονής «τύπου Β.5»)
1. Με απόφαση του Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, χορηγείται άδεια διαμονής για πέντε (5) έτη, με δυνατότητα ανανέωσης, σε πολίτη τρίτης χώρας, που:
α) Έχει εισέλθει νομίμως στη χώρα με οποιαδήποτε θεώρηση εισόδου ή διαμένει νομίμως στη χώρα, ακόμη και αν ο τίτλος διαμονής που κατέχει δεν επιτρέπει αλλαγή σκοπού.
β) Διαθέτει, κατά πλήρη κυριότητα και νομή, ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Επί εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, αξίας κτήσης κατ’ ελάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην παρ. 2, δικαίωμα διαμονής παρέχεται, μόνον αν οι συνιδιοκτήτες είναι σύζυγοι ή συμβίοι που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης. Σε αντίθετη περίπτωση, το δικαίωμα διαμονής παρέχεται, μόνον εάν το ποσοστό κάθε συνιδιοκτήτη είναι αξίας τουλάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην παρ. 2.
γ) Διαθέτει κατά πλήρη κυριότητα και νομή ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, αξίας κτήσης κατ’ ελάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην παρ. 2, μέσω νομικού προσώπου με έδρα στην Ελλάδα ή άλλο κράτος μέλος της Ε.Ε., του οποίου τις μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια κατέχει εξ ολοκλήρου.
δ) Έχει συνάψει μακροχρόνια σύμβαση σύνθετου τουριστικού καταλύματος, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 8 του ν. 4002/2011 (Α’ 180) ή σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης τουριστικού καταλύματος, σύμφωνα με τον ν. 1652/1986 (Α’ 167), αξίας τουλάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην παρ. 2.
ε) Είναι ενήλικος και απέκτησε κατά πλήρη κυριότητα και νομή ως εξ αδιαθέτου ή από διαθήκη κληρονόμος ή συνεπεία γονικής παροχής, ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας τουλάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην παρ. 2.
2.α) Για την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου και για τα νησιά με πληθυσμό, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή, πάνω από τρεις χιλιάδες εκατό (3.100) κατοίκους, η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα των συμβάσεων της περ. δ) της παρ. 1 καθορίζονται σε οκτακόσιες χιλιάδες (800.000) ευρώ. Στην περίπτωση της επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας στις περιοχές του πρώτου εδαφίου, αυτή πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο. Ειδικά εάν πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, απαιτείται ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικών μέτρων. Στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται σε οκτακόσιες χιλιάδες (800.000) ευρώ, τηρουμένων των όρων των προηγούμενων εδαφίων.
β) Για τις λοιπές περιοχές της χώρας η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα των συμβάσεων της περ. δ) της παρ. 1 καθορίζονται σε τετρακόσιες χιλιάδες (400.000) ευρώ. Στην περίπτωση της επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας στις περιοχές του πρώτου εδαφίου, αυτή πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο. Ειδικά εάν πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, απαιτείται ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικών μέτρων.
Στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται σε τετρακόσιες χιλιάδες (400.000) ευρώ, τηρουμένων των όρων των προηγούμενων εδαφίων.
γ) Ειδικώς στις περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς σε ακίνητη περιουσία και εφόσον οι κύριοι χώροι της αλλάζουν σε κατοικία, η ελάχιστη αξία κτήσης αυτής κατά τον χρόνο απόκτησής της καθορίζεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ. Οι όροι του πρώτου εδαφίου ισχύουν και σε περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς σε ακίνητη περιουσία που αποτελείται από βιομηχανικό κτίριο ή τμήμα βιομηχανικού κτιρίου ή εντός της οποίας ευρίσκεται βιομηχανικό κτίριο, αποκλειστικά εφόσον τα τελευταία τουλάχιστον πέντε (5) έτη, δεν βρισκόταν σε αυτό εγκατεστημένη και σε λειτουργία βιομηχανία. Η επένδυση των προηγούμενων εδαφίων πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο και η αλλαγή της χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή. Στις περιπτώσεις των προηγούμενων εδαφίων η αλλαγή μπορεί να συντελείται και από τον πωλητή.
Στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ, τηρουμένων των όρων των προηγούμενων εδαφίων.
δ) Ειδικώς στις περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας που αποτελείται από προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέο κτίριο ή τμήμα διατηρητέου κτιρίου ή εντός της οποίας ευρίσκεται διατηρητέο κτίριο, η ελάχιστη αξία κτήσης της κατά τον χρόνο απόκτησής της καθορίζεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ. Η επένδυση του πρώτου εδαφίου πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο. Στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ, τηρουμένων των όρων των προηγούμενων εδαφίων. Μεταβίβαση του ακινήτου της παρούσας περίπτωσης προτού ολοκληρωθεί η πλήρης αποκατάσταση ή ολική ανακατασκευή του είναι άκυρη.
3. Η ελάχιστη αξία της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο κτήσης της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα των μισθώσεων ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών κατοικιών του παρόντος, όπως προκύπτει από τις συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης και, σε περίπτωση που τελούν υπό αίρεση της καταβολής πιστούμενου τιμήματος, από τις αντίστοιχες νόμιμα μεταγεγραμμένες συμβολαιογραφικές πράξεις εξόφλησης και άρσης διαλυτικής αίρεσης, ή τις συμβάσεις μίσθωσης, αντίστοιχα, που καθορίζονται σύμφωνα με την παρ. 2, πρέπει να έχει καταβληθεί ολοσχερώς πριν την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή.
4. Πολίτες τρίτων χωρών – κάτοχοι άδειας μόνιμης διαμονής επενδυτή δύνανται να ανανεώνουν την άδεια διαμονής τους, για ισόχρονη διάρκεια κάθε φορά, εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στην κυριότητα και νομή τους ή παραμένουν σε ισχύ οι συμβάσεις της παρ. 1 και πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις του παρόντος. Εξαιρετικά για τις περιπτώσεις πολιτών τρίτων χωρών – κατόχων άδειας μόνιμης διαμονής επενδυτή που υλοποίησαν επένδυση της περ. δ) της παρ. 2, επιπλέον προϋπόθεση για την πρώτη ανανέωση της άδειας διαμονής τους συνιστά η υλοποίηση της πλήρους αποκατάστασης των στοιχείων της ακίνητης περιουσίας ή η ολική ανακατασκευή τους, ανεξαρτήτως της αιτίας, στην οποία οφείλεται η αλλοίωση ή η κατάρρευση ή η κατεδάφιση των κτιρίων ή των τμημάτων αυτών. Διαστήματα απουσίας από τη χώρα δεν αποτελούν παρακωλυτικό λόγο για την ανανέωση της άδειας διαμονής.
5. Το συμφωνηθέν τίμημα ή μίσθωμα καταβάλλεται στο σύνολό του με τους εξής τρόπους: α) με δίγραμμη τραπεζική επιταγή σε λογαριασμό πληρωμών του δικαιούχου που τηρείται σε πιστωτικό ίδρυμα που λειτουργεί στην Ελλάδα, β) με μεταφορά πίστωσης, κατά την περ. 24 του άρθρου 4 του ν. 4537/2018 (Α’ 84), και
γ) μέσω POS εγκατεστημένου από πάροχο υπηρεσιών πληρωμών, ο οποίος λειτουργεί στην Ελλάδα, με χρέωση τραπεζικής πιστωτικής ή χρεωστικής κάρτας του αγοραστή, σε λογαριασμό πληρωμών του δικαιούχου που τηρείται σε πάροχο υπηρεσιών πληρωμών, κατά την περ. 11 του άρθρου 4 του ν. 4537/2018, ο οποίος λειτουργεί στην Ελλάδα. Η ως άνω πληρωμή δύναται να πραγματοποιηθεί και από σύζυγο ή συγγενείς εξ αίματος ή εξ αγχιστείας μέχρι β’ βαθμού του αγοραστή. Όλες οι ανωτέρω διατάξεις καταλαμβάνουν και τις καταβολές που έχουν λάβει χώρα με τους ως άνω τρόπους πληρωμής από 1ης.1.2017 μέχρι σήμερα. Όλα τα ειδικότερα στοιχεία διενέργειας της πληρωμής, συμπεριλαμβανομένων ιδίως των στοιχείων ταυτοποίησης του πωλητή, του αγοραστή και τυχόν τρίτου πληρωτή, του αριθμού λογαριασμών πληρωμών του πληρωτή, της διεύθυνσής του, του επίσημου αριθμού προσωπικού εγγράφου του, του αναγνωριστικού αριθμού του πληρωτή ή της ημερομηνίας και του τόπου γέννησής του, του τρόπου πληρωμής και των σχετικών λογαριασμών πληρωμών χρέωσης του πληρωτή και πίστωσης του δικαιούχου, καθώς και της υπεύθυνης δήλωσης του αγοραστή για τη συζυγική σχέση ή τη συγγένεια με τρίτο πληρωτή, δηλώνονται και υποβάλλονται υπευθύνως από τους συμβαλλόμενους ενώπιον του συντάσσοντος το συμβόλαιο συμβολαιογράφου και αναγράφονται σε αυτό.
6. Ο πολίτης τρίτης χώρας, κατά την κατάθεση της αίτησης για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή, υποβάλλει βεβαίωση του συμβολαιογράφου που συνέταξε τις συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης ή τις συμβάσεις μίσθωσης της περ. δ) της παρ. 1, με την οποία βεβαιώνονται τα στοιχεία των συμβαλλομένων μερών, τα στοιχεία του ακινήτου, ο τρόπος καταβολής του συμφωνηθέντος τιμήματος ή μισθώματος και όλα τα ειδικότερα στοιχεία διενέργειας της πληρωμής, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος, η ύπαρξη τυχόν διαλυτικής αίρεσης, καθώς και εάν το συγκεκριμένο ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί από τον πωλητή για την έκδοση μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή. Στις περιπτώσεις απόκτησης λόγω μεταβίβασης υποβάλλεται αντίγραφο της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) του επενδυτή.
7. Στους πολίτες τρίτων χωρών, κατόχους ακινήτων παρέχεται δυνατότητα εκμίσθωσης αυτών.
7Α. Τα ακίνητα που αποκτώνται κατά πλήρη κυριότητα και νομή από πολίτες τρίτων χωρών για την αρχική χορήγηση ή ανανέωση άδειας διαμονής επενδυτή απαγορεύεται να εκμισθώνονται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και να υπεκμισθώνονται. Επιπλέον, τα ακίνητα που αποκτώνται κατά πλήρη κυριότητα και νομή από πολίτες τρίτων χωρών για την αρχική χορήγηση ή ανανέωση άδειας μόνιμης διαμονής επενδυτή υπό τους όρους της περ. γ) της παρ. 2, δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Σε περίπτωση μη τήρησης των προβλέψεων του πρώτου και δεύτερου εδαφίου, η άδεια διαμονής ανακαλείται και επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πενήντα χιλιάδων (50.000) ευρώ στους κυρίους ή/και κατόχους του ακινήτου. Σε περίπτωση μη τήρησης της προϋπόθεσης του δεύτερου εδαφίου της παρ. 4, επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατόν πενήντα χιλιάδων (150.000) ευρώ στους κυρίους ή/και κατόχους του ακινήτου. Σε περίπτωση που συναφθεί συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου παρά την απαγόρευση της περ. δ) της παρ. 2, η άδεια διαμονής ανακαλείται και επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατόν πενήντα χιλιάδων (150.000) ευρώ στους κυρίους ή/και κατόχους του ακινήτου. Τα πρόστιμα του παρόντος αποτελούν δημόσια έσοδα και εισπράττονται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων (ν. 4978/2022, Α’ 190).
8. Η μεταπώληση της ακίνητης περιουσίας κατά τη διάρκεια ισχύος της άδειας διαμονής, σε έτερο πολίτη τρίτης χώρας, παρέχει δικαίωμα χορήγησης άδειας διαμονής στον νέο αγοραστή με ταυτόχρονη ανάκληση της άδειας διαμονής του πωλητή.
9. Οι άδειες διαμονής που χορηγούνται με το παρόν άρθρο, δεν καθιερώνουν δικαίωμα πρόσβασης σε οποιαδήποτε μορφή εργασίας.
10. Η έκδοση της άδειας διαμονής χορηγείται εντός δύο (2) μηνών από την περιέλευση όλων των στοιχείων του φακέλου στην εκδούσα αρχή.
11. Σε περίπτωση σύναψης συμβολαίου πώλησης ακινήτου με οποιοδήποτε τίμημα, ο πωλητής, πολίτης τρίτης χώρας, οφείλει να προσκομίσει βεβαίωση της κατά τόπον αρμόδιας υπηρεσίας Αλλοδαπών και Μετανάστευσης της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, σχετικά με το αν το συγκεκριμένο ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί για την έκδοση μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή. Τα ανωτέρω εφαρμόζονται αναλόγως και στην περίπτωση πώλησης ακινήτου από νομικό πρόσωπο, τις μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια του οποίου κατέχει εξ ολοκλήρου πολίτης τρίτης χώρας, σύμφωνα με την περ. γ) της παρ. 1.»
2. Η παρ. 49 του άρθρου 176 του Κώδικα Μετανάστευσης, περί εξουσιοδοτικών διατάξεων, αντικαθίσταται ως εξής:
«49. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Μετανάστευσης και Ασύλου, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ανάπτυξης δύναται να ορίζονται τα δικαιολογητικά που προσκομίζονται κατά την κατάθεση της αίτησης για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή του άρθρου 100, καθώς και ο τρόπος πιστοποίησης της συνδρομής των περ. γ) και δ) της παρ. 2 κατά την υποβολή και τον έλεγχο της ως άνω αίτησης. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Μετανάστευσης και Ασύλου, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού και του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων ορίζονται η διαδικασία και τα όργανα διενέργειας του ελέγχου για την εφαρμογή των προϋποθέσεων και περιορισμών του άρθρου 100, καθορίζεται η διαδικασία βεβαίωσης και είσπραξης των προστίμων της παρ. 7 Α του ιδίου άρθρου, καθώς και κάθε σχετικό ζήτημα.»
3. Άδειες διαμονής επενδυτή που έχουν χορηγηθεί σε πολίτες τρίτων χωρών με την παρ. Β’ του άρθρου 20 του ν. 4251/2014 (Α’ 80), τους ειδικούς όρους του άρθρου 92 του ν. 5007/2022 (Α’ 241) ή τις προϋποθέσεις που ίσχυαν πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος, παραμένουν σε ισχύ και ανανεώνονται, εφόσον συνεχίζουν να πληρούνται οι όροι που ίσχυαν κατά τη χορήγησή τους.
4. Με την επιφύλαξη του άρθρου 92 του ν. 5007/2022, πολίτες τρίτων χωρών δύνανται να ολοκληρώσουν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2024 την επένδυσή τους με το καθεστώς που ίσχυε μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος, υπό την προϋπόθεση είτε πληρωμής προκαταβολής ύψους δέκα τοις εκατό (10%) επί του τιμήματος αγοράς ή του συνολικού συμβατικού μισθώματος των συμβάσεων της περ. δ) της παρ. 1 του άρθρου 100 του Kώδικα Μετανάστευσης (ν. 5038/2023, Α’ 81) είτε καταβολής του συμφωνηθέντος τιμήματος ή μισθώματος σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 100 του ίδιου Κώδικα είτε υπογραφής συμβολαιογραφικού προσυμφώνου ή υπογραφής ιδιωτικού συμφωνητικού βεβαίας χρονολογίας και σχετικής απόδειξης πίστωσης της τράπεζας του αγοραστή ως προς την αποστολή του ποσού της προκαταβολής σε λογαριασμό του πωλητή μέχρι την 31η Αυγούστου 2024.
Αν δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου ή των ακινήτων του πρώτου εδαφίου, ο πολίτης τρίτης χώρας δύναται να ολοκληρώσει την επένδυσή του σε έτερο ή έτερα ακίνητα υπό τις προϋποθέσεις που ίσχυαν πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος, με την επιφύλαξη του άρθρου 92 του ν. 5007/2022, και πάντως όχι πέραν της 30ής Απριλίου 2025.
