Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία και ποια νομοθεσία τη διέπει

Summary (TL;DR): Ο όρος κάθετη ιδιοκτησία είναι αυτός που θα μας απασχολήσει στο παρόν άρθρο. Θα περιγράψουμε τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία, θα αναφέρουμε τα χαρακτηριστικά της και ποια νομοθεσία τη διέπει. Στη συνέχεια θα επιχειρήσουμε να απαντήσουμε στις πιο συχνές απορίες των ιδιοκτητών και των αγοραστών, ώστε να γνωρίζετε τις υποχρεώσεις που συνοδεύουν μια τέτοιου τύπου ιδιοκτησία.

Η κάθετη ιδιοκτησία ή αλλιώς η κάθετη συνιδιοκτησία, με απλά λόγια

Για να γίνει κατανοητή η έννοια στο σύνολό της, πριν την περιγράψουμε ας ξεκινήσουμε από τον ορισμό του γεωτεμαχίου και την κυριότερη ανάγκη που στην πράξη οδήγησε σε ένα νέο είδος ιδιοκτησίας. Αυτό, μεταγενέστερα, θεσπίστηκε επίσημα με νόμο το 1971 και υφίσταται σήμερα με τον όρο κάθετη ιδιοκτησία.

Τι είναι το γεωτεμάχιο και πώς ορίζεται το οικόπεδο

Αρχικά ας αναφερθούμε στον όρο γεωτεμάχιο, που αποτελεί και τη βασική μονάδα καταγραφής του Κτηματολογίου και να δώσουμε τον βασικό ορισμό του. Γεωτεμάχιο, λοιπόν, σύμφωνα με τον ορισμό της Κτηματολόγιο ΑΕ είναι η συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί ενιαίο και αυτοτελές ακίνητο και μπορεί να ανήκει σε έναν κύριο ή σε περισσότερους, εξ’ αδιαιρέτου κυρίους. Έχει οριστεί ως η μοναδιαία επιφάνεια αναφοράς με βάση την οποία καταγράφονται οι πληροφορίες του Κτηματολογίου σε σχέση με τη διάρθρωση της γης, τις χρήσεις γης, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και άλλες.

Κατά τον Αρβανίτη Α. γεωτεμάχιο είναι  το  ελάχιστο  διακριτό  τμήμα  της  γήινης  επιφάνειας  της γης, πάνω στο οποίο ασκούνται αυτοτελώς εμπράγματα δικαιώματα, τα οποία  καταγράφονται σε ένα κτηματολογικό σύστημα. (Αρβανίτης Απόστολος, 2000, «Κτηματολόγιο», Εκδόσεις Ζήτη, Θεσσαλονίκη).

Αλλά και ο de facto ορισμός, πάλι από τον Αρβανίτη Α., περιγράφει το γεωτεμάχιο ως το ελάχιστο διακριτό  τμήμα  της  γήινης  επιφάνειας, το  οποίο  διαχωρίζεται  από  τα  ομοειδή  του  με  κάποιο  φυσικό  ή  τεχνητό  όριο.

Κατ’ επέκταση και σύμφωνα με τον ΝΟΚ (ν.4067/2012 άρθρ. 2 περ.12), οικόπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου και βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς σχέδιο.

Διηρημένη ιδιοκτησία: Κάθετη και οριζόντια συνιδιοκτησία

Ποια ανάγκη γέννησε την κάθετη ιδιοκτησία

Γυρίστε αρκετά χρόνια πίσω και σκεφτείτε έναν ιδιοκτήτη γεωτεμαχίου – αρκετών τετραγωνικών μέτρων – με 2 παιδιά. Αρχικά, διαθέτει μόνο την οικογενειακή κατοικία εντός του γεωτεμαχίου. Στην πορεία των ετών και θέλοντας να στεγάσει τα παιδιά του με τις οικογένειές τους, χτίζει 2 κατοικίες εντός του ίδιου γεωτεμαχίου. Ορίζει στην καθεμιά μια είσοδο, πρόσβαση και μια έκταση για αυλή – κήπο. Έτσι, στο γεωτεμάχιο υπάρχουν πλέον 3 οικοδομήματα, τα οποία βρίσκονται με συγκεκριμένα κομμάτια γης – γεωτεμαχίου. Μετά από καιρό και επειδή ο καθένας τους επιθυμεί να διαχειριστεί διαφορετικά και αυτόνομα την κατοικία του, τον κήπο του κλπ, πρέπει με κάποιο τρόπο να καθορίσουν «επίσημα» και συγκεκριμένα τι ανήκει, σε ποιον και τι δικαιώματα έχει επί του γεωτεμαχίου.

Όταν, λοιπόν, χρειάστηκε να κατασκευαστούν περισσότερα από ένα οικοδομήματα μέσα στο ίδιο γεωτεμάχιο και αυτά να έχουν διαφορετικό «κύριο», καταγράφεται η απαρχή της ανάγκης:

• να διαχωριστούν σε αυτόνομες ιδιοκτησίες, τα οικοδομήματα αυτά
• μαζί με το συγκεκριμένο κομμάτι γης πάνω στην οποία έχουν κατασκευαστεί
• χωρίς, όμως, να διασπαστεί το γεωτεμάχιο, το οποίο εξακολουθεί να αποτελεί ενιαίο τμήμα γήινης επιφάνειας.

Και τότε οδηγηθήκαμε στην πράξη, σε μια λύση που αργότερα θεσπίστηκε ως κάθετη ιδιοκτησία.

Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία και ποια είναι τα κύρια χαρακτηριστικά της

Σύμφωνα με τον Γεωργιάδη, με τον όρο κάθετη ιδιοκτησία αναφερόμαστε στο ιδιαίτερο ιδιοκτησιακό καθεστώς, κατά το οποίο μπορεί να υπάρξει χωριστή κυριότητα σε αυτοτελή οικοδομήματα που έχουν κατασκευαστεί εντός ενιαίου οικοπέδου και ταυτόχρονα αναγκαστική συγκυριότητα επί του εδάφους και των χώρων που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση των συνιδιοκτητών. (Γεωργιάδης, Εμπράγματο §67, 1)

Κάθετη ιδιοκτησία είναι η αναγκαστική συνιδιοκτησία σε κοινό, ενιαίο γεωτεμάχιο – οικόπεδο, με κοινόχρηστους χώρους και με διακεκριμένες ιδιοκτησίες, έτσι ώστε κάθε χωριστό οικοδόμημα, να αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία.

Η κάθε ιδιοκτησία έχει ποσοστό εξ’ αδιαιρέτου στο ενιαίο οικόπεδο και μοιράζεται με τις άλλες κάθετες ιδιοκτησίες, κατά αναλογία, τα τετραγωνικά μέτρα κάλυψης και δόμησης, σύμφωνα με τους ισχύοντες όρους δόμησης στην περιοχή.

Ο χώρος του οικοπέδου της κάθετης ιδιοκτησίας είναι χώρος αποκλειστικής χρήσης από τον «κύριό» του, κανείς άλλος δεν έχει δικαιώματα σε αυτόν, όμως δεν μπορεί να αποκοπεί από το σύνολο. Δηλαδή, μια κάθετη ιδιοκτησία δεν ξεχωρίζει από το γεωτεμάχιο στο οποίο ανήκει. Παραμένει πάντα τμήμα του, ως ποσοστό επί του συνόλου, αντιστοιχισμένη με συγκεκριμένο κομμάτι γης. Δεν πρόκειται, δηλαδή, για ένα ποσοστό γενικά από το γεωτεμάχιο, αλλά για ένα ποσοστό του γεωτεμαχίου, ορισμένο συγκεκριμένα γεωγραφικά, με διακριτά όρια, που περιγράφονται με σαφήνεια.

Η κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να συσταθεί με συμβολαιογραφικές διαδικασίες δια δικαιοπραξίας του κυρίου του γεωτεμαχίου – οικοπέδου ή με σύμβαση των συγκυρίων που υπάρχουν.

Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας είναι δυνατό να γίνει και σε αδόμητο οικόπεδο. Μέσω αυτής καθορίζεται ο χώρος (επί του οικοπέδου) στον οποίο μπορεί ο κάθε συγκύριος να κατασκευάσει το οικοδόμημα που θα αποτελέσει αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητάς του. Καθώς, επίσης και η έκταση που θα καταλαμβάνει αυτό, σύμφωνα με τα ποσοστά των πολεοδομικών μεγεθών (συντελεστής δόμησης, συντελεστής κάλυψης) που αναλογούν στη μερίδα του.

Ο τρόπος που δηλώνεται η κάθετη ιδιοκτησία στο Ε9 (περιουσιολόγιο) και στο κτηματολόγιο είναι – για τη γη – ως ποσοστό επί του συνολικού γεωτεμαχίου.

Νομοθεσία που διέπει τη διηρημένη ιδιοκτησία – κάθετη συνιδιοκτησία

Ενώ στην πράξη είχε ξεκινήσει μερικά χρόνια πριν να εφαρμόζεται ως λύση η δυνατότητα να χτίζονται διαφορετικά οικοδομήματα στο ίδιο γεωτεμάχιο από «συγκυρίους», η κάθετη ιδιοκτησία θεσπίστηκε το 1971 με τον νόμο 1024 και αφορούσε μόνο περιπτώσεις εντός σχεδίου πόλεως ή εντός οικισμού.

Στην πάροδο των ετών και επειδή οι «κύριοι» μεγάλων γεωτεμαχίων έπρεπε να πουλήσουν μέρος της γης τους, «χωρίζοντάς» τη σε μικρότερα τεμάχια, αλλά και επειδή οι στεγαστικές ανάγκες αυξάνονταν ταχύτατα, η κάθετη ιδιοκτησία επεκτάθηκε για να καλύψει περισσότερες περιπτώσεις. Η πρώτη αλλαγή της νομοθεσίας έγινε το 1992 και τότε, θεωρήθηκαν νόμιμες όσες κάθετες ιδιοκτησίες είχαν συσταθεί νωρίτερα από την ψήφιση του νόμου του 1971, εκτός αν είχαν κριθεί παράνομες μετά από αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

Γενικά, οι νόμοι που καθορίζουν τις ισχύουσες διατάξεις γύρω από την κάθετη συνιδιοκτησία – και μπορείτε να ανατρέξετε για αναλυτικότερες πληροφορίες – είναι με χρονολογική σειρά οι:

Ν.Δ. 1024/1971 (ΦΕΚ232Α/1971) με τίτλο «Περί διηρημένης ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου», ο οποίος παραπέμπει στις διατάξεις της οριζόντιας ιδιοκτησίας του Ν.3741/1929  

Ν.2052/1992 (Κεφ. Β, Άρθρο 5)

Ν.4178/2013

Ν.4495/2017

Ν.4546/2018

Ν.4759/2020

Θέματα και προβλήματα των κάθετων ιδιοκτησιών ρυθμίζονται με τον Ν.4759/2020

Οι πιο πρόσφατες αλλαγές στο νομοθετικό πλαίσιο για τις κάθετες ιδιοκτησίες περιλαμβάνονται στο Άρθρο 81 του νόμου 4759/2020, με τίτλο «Ζητήματα κάθετων και οριζόντιων ιδιοκτησιών Τροποποίηση των παρ. 7 και 9 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017»

Στον πιο πρόσφατο νόμο οι διατάξεις για την κάθετη ιδιοκτησία εφαρμόζονται και επί γηπέδων που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα υπαγόμενα στις διατάξεις περί τακτοποίησης αυθαιρέτων και ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες. Παράλληλα, προβλέπεται πως με π.δ. μπορεί να εφαρμόζονται οι ίδιες διατάξεις σε οικόπεδα εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμού, ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι τις 28.7.2011, εφόσον επιτρέπεται η διάσπαση όγκου του κτιρίου.

Επίσης,ρυθμίζονται μια σειρά προβλημάτων που είχαν ανακύψει στην πάροδο των ετών για τις κάθετες συνιδιοκτησίες και ειδικότερα σε αδόμητα οικόπεδα που στο μεταξύ άρχισαν να οικοδομούνται. Αυθαιρεσίες και υπερβάσεις στα πολεοδομικά μεγέθη από ορισμένους από τους συγκύριους, δημιουργούσαν προβλήματα στους άλλους όταν επιχειρούσαν να εκδώσουν άδεια οικοδομής για τη δική τους κάθετη συνιδιοκτησία.

Σύμφωνα με το άρθρο 81 του Ν. 4759/2020

Οι παρ. 7 και 9 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017 (Α΄ 167) τροποποιούνται, προστίθεται παρ. 10 και το άρθρο 98 διαμορφώνεται ως εξής:

«Άρθρο 98 Ρυθμίσεις του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232) και του ν. 3741/1929

1. Οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/ 1971 εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89 του παρόντος. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία. Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις, θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών, οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτήν και βεβαιώνεται από τον μηχανικό, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.

2. Συνιδιοκτήτες τουλάχιστον κατά 65% του γηπέδου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, με την επιφύλαξη της παρ. 1, μπορούν να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, σύμφωνα την έννοια του άρθρου 1 της παρ. 1 του ν.δ. 1024/1971. Προς τούτο, καταθέτουν για τη σύνταξη σχετικής πράξης:

α) τοπογραφικό διάγραμμα του γηπέδου, επί του οποίου αποτυπώνεται το περίγραμμα των υφιστάμενων οικοδομημάτων,

β) σχέδιο της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και κανονισμού σχέσης συνιδιοκτητών, με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν,

γ) σχέδιο διανομής των διηρημένων ιδιοκτησιών, στο οποίο προβλέπεται η περιερχόμενη σε όλους τους συνιδιοκτήτες διηρημένη ιδιοκτησία,

δ) κάτοψη των υφισταμένων οικοδομημάτων,

ε) πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού γηπέδου στις χωριστές ιδιοκτησίες που θα δημιουργηθούν, με μνεία της αναλογίας των κοινοχρήστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία,

στ) έκθεση, σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στους συγκυρίους συνολικά και για κάθε συγκύριο χωριστά,

ζ) πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου. Η αγωγή εγείρεται ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του γηπέδου και εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 1562/1985 (Α΄ 150).

3. Με π.δ., που εκδίδεται ύστερα από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μπορεί να εφαρμόζονται οι διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 (Α΄ 232) επί γηπέδων κειμένων εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι τις 28.7.2011, εφόσον επιτρέπεται η διάσπαση όγκου του κτιρίου. Με το π.δ. μπορεί να καθορίζονται:

α) οι γενικοί όροι και προϋποθέσεις, καθώς και οι περιπτώσεις ειδικών περιοχών στις οποίες δεν εφαρμόζεται η παρούσα διάταξη

β) η απαγόρευση οποιασδήποτε οικοδομικής εργασίας περίφραξης ή κατασκευής στο όριο των τμημάτων αποκλειστικής χρήσης, καθώς και η καταγραφή των επιτρεπόμενων κατασκευών και οικοδομικών εργασιών,

γ) η μείωση του συντελεστή δόμησης αναλόγως της απόστασης των τμημάτων των κτιρίων που δημιουργούνται από τη διάσπαση,

δ) οι όροι δόμησης των ακινήτων που υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος, αν υφίσταται υπόλοιπο συντελεστή δόμησης.

4. Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντός σχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή νόμιμων κτισμάτων με αυθαίρετες μικρές παραβάσεις ή αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης μπορούν να ζητούν την υπαγωγή τους στις ρυθμίσεις του παρόντος κατά τα οριζόμενα στα άρθρα 99 επ., ανεξαρτήτως της σύμφωνης γνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των αναλογούντων προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικά του δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων. Σε κάθε περίπτωση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν να αποπληρώνουν τις ορισθείσες δόσεις των αναλογούντων προστίμων αυτοβούλως, σύμφωνα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους, ύστερα από σχετική έγγραφη ή ηλεκτρονική δήλωσή τους.

5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:

α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή

β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.

6. Για την υπαγωγή των ανωτέρω περιπτώσεων στις ρυθμίσεις του παρόντος, απαιτείται, κατά περίπτωση, επιπλέον των υπόλοιπων δικαιολογητικών που ορίζονται στο άρθρο 99:

α) υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ότι η οριζόντια ιδιοκτησία του έχει επεκταθεί καταλάβει κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο από τον χρόνο ανέγερσης κατασκευής της όλης οικοδομής,

β) βεβαίωση μηχανικού, ότι η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

7. Μετά από την υπαγωγή στις ρυθμίσεις του παρόντος και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ. 5 ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας και κτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτων οικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτήν. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Η παρούσα εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.

Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ. 5, είναι η

παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.

8. Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

9. Για την υπαγωγή στον παρόντα των υπόλοιπων περιπτώσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας πλην των περιπτώσεων της παρ. 8, που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεση άνω του πενήντα (50) τοις εκατό των συνιδιοκτητών. Με το ίδιο ποσοστό συναίνεσης είναι δυνατή η αντίστοιχη τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

10. Στις ανωτέρω περιπτώσεις στις οποίες προβλέπεται το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η δήλωση φόρου μεταβίβασης δύναται να υποβάλλεται μονομερώς.»

Τι να προσέξετε σε μια αγοραπωλησία κάθετης ιδιοκτησίας

Συμβουλευτείτε Μηχανικό

Αν θέλετε να πουλήσετε ή πρόκειται να αγοράσετε μια κάθετη ιδιοκτησία, πρέπει να συμβουλευτείτε και στις δύο περιπτώσεις απαραίτητα έναν Μηχανικό (Τοπογράφο ή Πολιτικό). Εκείνος θα σας καθοδηγήσει στις ενέργειες και θα σας βοηθήσει στους ελέγχους που πρέπει να γίνουν για την ιδιοκτησία. Τόσο σε επίπεδο τίτλων ιδιοκτησίας ως προς την περιγραφή της καθέτου, όσο και σε σχέδια, οικοδομικές άδειες και άλλα τεχνικά και πολεοδομικά ζητήματα.

Είναι ωφέλιμο ένα νέο τοπογραφικό διάγραμμα

Ειδικά στην περίπτωση που θέλετε να πουλήσετε αδόμητο οικόπεδο, το οποίο αποτελεί κάθετη ιδιοκτησία, είναι κρίσιμο να απευθυνθείτε άμεσα σε έναν Τοπογράφο Μηχανικό και να του αναθέσετε να συντάξει νέο τοπογραφικό σχέδιο με σύστημα ΕΓΣΑ ’87. Είναι ο μόνος τρόπος για να υπάρξει πλήρη εικόνα για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία, τις κάθετες συνιδιοκτησίες που την επηρεάζουν και μοιράζονται τους συντελεστές δόμησης και κάλυψης, το συνολικό γήπεδο, τους όρους δόμησης της περιοχής.

Από την πλευρά του αγοραστή, η ύπαρξη νέου τοπογραφικού σχεδίου είναι πρωτεύουσας σημασίας για τον αρχικό έλεγχο του ακινήτου, εφόσον πρόκειται για οικόπεδο ή μονοκατοικία.

Σε σχέση με το τοπογραφικό σχέδιο, καλό είναι να γνωρίζετε πως για την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου /διηρημένης ιδιοκτησίας ή για τον Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος – ΚΗΔ που θα χρειαστείτε για τη μεταβίβαση, θα πρέπει να συντάξετε τοπογραφικό διάγραμμα με σύστημα συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87. Σε κάθε περίπτωση, όταν πρόκειται για κάθετες ιδιοκτησίες, το τοπογραφικό διάγραμμα γίνεται για ολόκληρο το οικόπεδο, καταγράφονται τα όρια, οι διαστάσεις, όλες οι κάθετες συνιδιοκτησίες, τα υφιστάμενα κτίσματα, υπάρχει απεικόνιση των ορίων αποκλειστικής χρήσης και πίνακας καθέτων ιδιοκτησιών, με στόχο να αποτυπώνεται πλήρως η υφιστάμενη κατάσταση.

Τι ισχύει για το ποσοστό του συντελεστή δόμησης που αναλογεί σε μια κάθετη ιδιοκτησία, αν οι άλλες κάθετες έχουν υπερβεί το δικό τους με αυθαίρετες κατασκευές

Αξίζει να γνωρίζετε και θα σημειωθεί σε αυτό το σημείο πως στο άρθρο 45 του Ν. 4546/2018 τροποποιήθηκε η παράγραφος 2 του άρθρου 107 του ν. 4495/2017, δίνοντας λύση σε πραγματικά προβλήματα δόμησης με τα οποία ήρθαν αντιμέτωποι Μηχανικοί και ανυποψίαστοι ιδιοκτήτες όταν θέλησαν να χτίσουν στη δική τους κάθετη ιδιοκτησία. Η εν λόγω παράγραφος τροποποιήθηκε ως εξής:

«2. Αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες και έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μέχρι τις 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών και την έκδοση οικοδομικής άδειας που αναλογούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη, δεν λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.»

Αυτό, πρακτικά σημαίνει, πως πλέον δεν «χάνεται» ο συντελεστής δόμησης του ενός συνιδιοκτήτη κάθετης, αν ο άλλος ή οι άλλοι συνιδιοκτήτες έχουν αυθαίρετες κατασκευές στις δικές τους κάθετες ιδιοκτησίες.

Ξεκαθαρίστε πως η κάθετη ιδιοκτησία είναι τμήμα ενός ενιαίου οικοπέδου και όχι ξεχωριστό οικόπεδο

Τέλος, μη μπερδεύετε την κατάτμηση οικοπέδου σε μικρότερα οικόπεδα, με τις κάθετες ιδιοκτησίες ενός οικοπέδου. Οι κάθετες ιδιοκτησίες παραμένουν μέρη του ίδιου ενιαίου οικοπέδου και δεν αποτελούν ξεχωριστά οικόπεδα. Επειδή η κατάτμηση οικοπέδου δεν μπορεί να γίνει πάντα, για παράδειγμα όταν τα μικρότερα οικόπεδα που προκύπτουν δεν είναι άρτια και οικοδομήσιμα, η σύσταση κάθετων συνιδιοκτησιών, ανεξάρτητων καθ’ ύψος, είναι ο μόνος τρόπος για να δημιουργηθούν διαφορετικές ιδιοκτησίες. Με αυτό το ιδιοκτησιακό καθεστώς – της κάθετης συνιδιοκτησίας – κατοχυρώνονται δικαιώματα αποκλειστικής κυριότητας επί των οικοδομημάτων και αναγκαστικής συγκυριότητας επί του οικοπέδου. Στο οικόπεδο, δηλαδή, υφίστανται όλοι ως συγκύριοι επί αυτού, ενώ ο καθένας τους έχει αποκλειστική χρήση του δικού του μέρους του οικοπέδου και κυριότητα επί του οικοδομήματος που υπάρχει ή πρόκειται να ανεγερθεί εντός αυτού.

Απευθυνόμενοι στη LAND&FLOORS για την πώληση ή την αγορά ακινήτου συνεργάζεστε με τους κατάλληλους επαγγελματίες, που με τις δεξιότητες, τις γνώσεις και την εξειδίκευσή μας είμαστε σε θέση να σας καθοδηγήσουμε σωστά, σε κάθε βήμα. Πέρα από τις κτηματομεσιτικές υπηρεσίες, παρέχουμε υπηρεσίες Μηχανικού και Νομικού Συμβούλου με επιλεγμένους συνεργάτες και με κύριο στόχο να λύνουμε κάθε ζήτημα που ενδεχομένως να αντιμετωπίζει ένα ακίνητο, ο πωλητής ή ο αγοραστής του.

Καλέστε μας στο 6971850281 ή συμπληρώστε εδώ τη φόρμα επικοινωνίας και θα σας καλέσουμε εμείς πολύ σύντομα για να εξετάσουμε την περίπτωση πώλησης του δικού σας ακινήτου ή τη ζήτηση ακινήτου για αγορά με συγκεκριμένα κριτήρια. Αναθέστε μας αποκλειστικά την προώθηση και την πώληση του ακινήτου σας, γλυτώστε χρόνο και κερδίστε συνεργάτες που ενδιαφέρονται ουσιαστικά και μεθοδικά για το ακίνητό σας και μια ασφαλή πορεία που θα οδηγήσει επιτυχώς στην ολοκλήρωση της μεταβίβασης.